SCI : Quel régime d'imposition choisir ?
Comme on vous l’a expliqué le mois dernier, les investissements immobiliers par le biais de SCI ont de plus en plus la côte en France. Cependant une question reste en suspens : quel régime fiscal choisir ?
En effet, on vous le rappel, pour les sociétés civiles immobilières deux choix sont possibles : être imposé à l’impôt sur le revenu (IR) ou être imposé à l’impôt sur les sociétés (IS). Alors quelle est la différence entre ces deux régimes d’imposition ? Quelles répercutions sur votre SCI ?
IMMOG2C, courtier immobilier à Brest, vous décrypte les principales différences.
La principale différence entre la SCI IS et la SCI IR est : fiscale !
Évidemment, vous l’aurez tous deviné, la plus grande différence est fiscale entre ces deux régimes fiscaux. Les revenus tirés de l’exploitation d’un immobilier locatif dans une SCI à l'IR sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers selon la tranche marginale d’imposition du contribuable investisseur (0%, 14%, 30%, 41%, 45%) et en plus aux prélèvements sociaux au taux de 17.20%.
Les bénéfices générés par une SCI à l’IS ne sont pas imposables à l’impôt sur le revenu en l’absence de distribution de dividendes : les bénéfices de la SCI IS sont taxables à l’impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu’à 38 120€ puis 28% puis les dividendes distribués à l’investisseur sont taxables à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%. La SCI à l’IS devra également payer la contribution sur les revenus locatifs (CRL) au taux de 2.50% du montant des loyers nets encaissés pendant l’année d’imposition.
Le côté fiscal est un point important mais ce n'est pas le seul critère à prendre en charge. IMMOG2C vous éclaire sur les autres points dissociant ces deux régimes d'imposition.
IMMOG2C vous a concocté un tabeau récapitulatif :
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SCI À L'IR (sur le revenu) |
SCI À L'IS (sur la société) |
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Imposition des bénéfices |
Au nom des associés |
A l'impôt sur les sociétés de la SCI |
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Frais d'acquisition des immeubles |
Non-déductibles fiscalement |
Déductibles du résultat net imposable |
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Charges déductibles |
Travaux d’entretien et de réparation, primes d’assurance, provisions pour charges de copropriété, frais de gestion, taxe foncière et assimilée, intérêts d’emprunt, travaux d’amélioration ne constituant pas des travaux de construction ou d’agrandissement |
Toutes charges engagées dans l'intérêt de la SCI |
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Amortissement du bien |
Pas de déduction fiscale |
Déduction du résultat imposable |
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Imposition des associés sur les bénéfices |
Imposition directe à l'IR au nom des associés dans la catégorie revenus fonciers |
Imposition si distribution des dividendes : rubrique revenus de capitaux mobiliers |
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Imposition des associés sur les plus-values de cession de biens immobiliers |
Imposition en tant que plus-value immobiliere |
Pas d'imposition personnelle . Imposition sur la SCI |
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Imposition de l'associé sur les cessions de parts |
Imposition en tant que plus-value immobiliere |
Imposition en tant que plus-value sur valeurs mobilières |
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Déficits |
Déductibles du revenu global sous conditions, limités à 10 700€. |
Imputables sur les résultats des exercices bénéficiaires suivants |
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Rémunération de l'associé gérant |
Elle s'ajoute à ses revenus fonciers et est non déductible. |
Déductible si l'emploi est effectif et le montant non exagéré |
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Comptabilité |
Recommandée |
Obligatoire |
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TVA |
Option |
Option ou plein droit |
Suivant votre profil d'investisseur et vos objectifs, les deux solutions peuvent très bien vous convenir.
A noter : vous pouvez changer de régime d'imposition durant la vie de la société sous certaines conditions.
Quel que soit votre profil, vos objectifs, vos investissements : IMMOG2C courtier à Brest se tient à votre disposition pour vous accompagner et vous guider dans ces démarches qui peuvent, on le sait, vite devenir un casse-tête.
